来源 | 深蓝财经

(资料图)

撰文 | 杨波

一线城市，也不端着了。

昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

这条消息为什么这么重要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

1

“核弹调控”退出？

昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

自此，参考价真正变成了“参考价”。

目前没有看到官方文件。据证券时报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

易居研究院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放贷款。

当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

2

深圳，有人付出了沉重代价

据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

价格方面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

据说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

3

“风向标”意义明显

最近一线城市也不端着了。

近日，北京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

广州、深圳能不急吗？

事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

关键词：