随着昆明主城新项目越来越少,不少网友也开始将目光投向了次新房,我们也一起来看看,那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样?
本期评测楼盘——云安阳光城。
(相关资料图)
1、二环内,临滇缅大道;
2、有跃层产品,赠送面积大;
3、绿化率超过45%,楼下就是农贸市场;
4、户型建面约37-184㎡,一室至五室。
楼盘基本信息:
开发商:云南云安房地产开发有限公司;
容积率:2.89;
绿化率:40%;
楼栋数:19栋建筑,其中3栋用于办公、5栋为独立商业;
总户数:1069户;
停车位:1460;车位比1:0.9;
物业:昆明云安物业管理有限公司,物业费1.9元/㎡·月。
云安阳光城属黄土坡片区,位于昆瑞路273号,东至虹山北路,南至昆瑞路,西至云南客车厂生活区,北至学府路。项目地块呈缓坡状,总占地面积约85亩,2013年交付。
这个项目主要定位为集居住、商业和办公为一体的综合性项目。
居住楼、办公楼主要以小高层、多层为主,商业楼则以2-3层高的楼房为主,拥有约 20000㎡的商业区。
血拼姐对云安阳光城最大的印象就是地段多少有些鸡肋,周边配套其实都挺齐全,但又都有点距离,加上周边城中村较多,整体环境就显得更为杂乱。
不过鸡肋归鸡肋,真要说起来,云安阳光城的周边,尤其是学府路沿线,倒还颇受开发商欢迎。
2015年前后,学府路沿线的万科学府、中海学府路8号、海伦先生,以及稍远一些的金泰国际等小区开发建设起来,随着这些小区一个个交付入住,云安阳光城的选址就显得挺有前瞻性,自带商业配套也显现出了一定的优势。
就血拼姐实地踩盘来看,云安阳光城能在当初入市时就高于市场价,还是有一些底气在的。
2012年,云安阳光城开盘,均价约10000元/㎡,在当时也属于需要咬咬牙才能上车的存在,项目2013年交付,此后一直以现房形式出售,至2018年年初住宅才售罄。
云安阳光城地块整体呈不规则四边形,中间还有一条蜿蜒的双向车道将地块不规则地分隔开。
小区为板楼/塔楼设计,3-8幢住宅为板楼,层高18层,2梯4户设计;10-13幢住宅为塔楼,分别为27层、21层和16层,2T5户设计,公寓为3T15户。
小区人车分流,车辆与行人从不同的大门进入,内部有地下停车场,外部道路也划了市政道路停车位,但整体看来,车位也就是堪堪够用的程度。
小区在设计上还挺有意思,由于中间被道路分隔开,且10-13幢住宅与商业楼栋穿插在一起分布,血拼姐一度以为是像保利大家一样,分成了封闭管理和开放式管理,这倒也可以理解,毕竟有体量较大的商业街区,要兼顾商业就会牺牲一部分的私密性。
但血拼姐绕了一圈突然发现,10-13幢居然也是封闭式管理的,这就很有意思了。
门卫解释,虽然这几栋楼下都有商业,但业主的入户门却在另一侧,并且将小区有入户门的一侧单独封闭式管理,就能把同在一栋楼的商业和住宅区分开,这一点上云安阳光城确实是有一些设计巧思在的。
当然,另一侧的3-8幢,才更接近于一个小区的样子,有明显的小区大门。
小区内部设施比较简单,凉亭、健身区、儿童游乐区都有设置。
小区绿植可以称得上茂密,植物搭配上以乔木和灌木为主,搭配修剪都很和谐,没有见到偷懒的大片草坪,是有在认真做绿化的。
最值得一提的还是中央水景,终于像个小人工湖的样子,不算清澈,但是种了睡莲,整体看上去清清爽爽,有点小公园的意思在了。
小区大门入口处看得出也设计了水景,但已经没有在使用(就很可惜,大家都设计水景,但是都不用)。
小区楼栋外立面养护得很不错,尽管是十年前建成的房子,但还没看到外墙有老化剥落的情况。
整体来看,云安阳光城的规划基本都还是兑现了,并且后期养护比较到位,敢在十年前就卖到10000元/㎡,还是有一些道理的。
户型方面,小区目前挂出的二手房源并不多,但还挺全面,建面约37-184㎡,一室至五室的户型均有房源挂出。
先来看一个房源较多的两室户型。
88㎡户型本身没有太大问题,两室两厅一卫,户型比较方正,明厨明卫,两个卧室都有大面积飘窗,整体采光不错,缺点也很明显,这个户型的餐客厅空间很大,但却主要靠角落里小小的阳台通风采光,厨房、卫生间、卧室这些区域都没有办法提供更多的采光,这样一来,不仅通风采光不行,白天在餐客厅也必须开灯。
这是因为88㎡的户型主要集中在塔楼区域,在设计上注定要牺牲很大一部分采光,此外,该户型所在的楼栋靠近商业和路边,会有一定的噪音问题,从居住体验上又会再更差一些。
再来看一个板楼的户型。
建面约140㎡户型,三室两厅两卫,整体还算比较实用。明厨明卫,入户玄关有一个独立的门厅区域,卧室都有大面积飘窗,主卧套房设计,空间利用上有一点小小的浪费,但规划合理的话也能规避掉。
二次采光的餐厅算是这个户型里比较难取舍的地方,虽然也正对着一个阳台,但这个阳台空间往往被改造为小卧室或者书房,在一定程度上会影响餐厅的通风采光,加上户型不算方正,视觉上空间感就没有那么好。
整体来看,云安阳光城的户型设计受塔楼、位置及时代限制,存在一些不合理的地方,但可以在装修时进行一些优化调整,整体还是能以实用为主,建议优先考虑3-8幢住宅,不临主干道,小区的内部环境也更好。
云安阳光城的周边配套其实还挺有意思,乍一看好像大马路边什么都没有,全靠自身商业苦苦支撑,但毕竟还是在二环内,细细算来,周边配套还是比较齐全。
交通方面,自驾出门就是滇缅大道和学府路,两个路口就能上二环,总体还算比较方便。
但有一个问题是,由于学府路为单向车道,不少车辆会从滇缅大道经云安阳光城中间的小路转上学府路,这就让一条弯弯曲曲的小路承受了它本不该出现的巨大车流量,需要更加注意安全。
小区门口的公交路线其实还挺多,能通达昆明主城各区域,但都与小区有着不算远但也不近的距离,普吉路口、黄土坡后街、麻园、虹山新村等公交站都在约400m左右的位置。
目前距离云安阳光城最近的地铁站是4号线的金鼎山北路站,距离大约900米,不算远,但走过去不仅需要十多分钟,还要走一段学府路的坡,血拼姐真是走得气喘吁吁。
商业方面,周边是创意园区较为集中的区域,M60创意园、108智库空间都在附近,2km内大型城市商圈并不多,但好在有多所院校,众所周知,有学校的地方,美食也少不了,加上本身的商业体量,日常生活购物娱乐倒也还比较方便。
教育方面,小区周围3km内有多所学校,涵盖幼儿园到大学,幼儿园楼下就有,根据划片,云安阳光城业主子女目前入读的是虹山小学。
医疗方面,沿滇缅大道往前不到1km就是一个三甲医院——昆医附二院。
云安阳光城二手房源挂牌均价约15800元/㎡,户型越小越便宜,板楼房源更少,单价也更贵,不少房源甚至挂到了18000元/㎡以上。
周边的二手房价格差距都不算大,金泰国际二期、英茂华府、韵景小区、学府人家等小区房源挂牌均价都在11000-14000元/㎡左右。
新盘方面,有云麓書苑、远大·翠湖春境。其中,云麓書苑地块为原西尚林居二期地块,目前已是现房在售,高层均价17000元/㎡,同在滇缅大道边的远大·翠湖春境整体的区位条件要比云安阳光城更好一些,但这个新盘入市后暂无更多动态,目前价格仍然待定。
总体来看,相较于同区域的小区,云安阳光城以自带商业、2T4户板楼、不错的园林绿化这些优势,还是能稳稳地站在区域均价之上。
优势:
1、封闭式小区,相较同区域,配套齐全,自带较大体量商业;
2、临主干道、近二环,交通方便;
3、园林和中央水景做得不错,居住较为舒适。
劣势:
1、单价偏高,没有价格优势;
2、地块被车流量较大的道路隔开,部分楼栋有噪音;
3、大型商业、教育资源都不算突出。
下一期评测想看哪个楼盘,你说了算,欢迎给血拼姐留言哦。
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